부동산 시장에서 매매와 전세를 동시에 진행하는 거래는 투자자와 임차인 모두에게 매력적일 수 있지만, 그만큼 복잡한 법적 위험을 내포하고 있습니다. 특히 최근 몇 년간 기승을 부린 전세사기의 주요 타깃이 되었던 거래 방식인 만큼, 계약서 작성 시 특약 설정의 중요성이 어느 때보다 강조되고 있습니다. 현재 2025년 말 시점에서 돌아본 2024년의 부동산 트렌드는 무분별한 갭투자에 대한 경계심이 극도로 높아진 시기였으며, 이는 곧 임차인 보호를 위한 강력한 특약 문구의 보편화로 이어졌습니다.
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매매전세동시진행특약 개념과 구조 상세 더보기
매매와 전세를 동시에 진행한다는 것은 집주인이 바뀌는 시점에 새로운 임차인과 전세 계약을 체결하여, 그 전세 보증금으로 매매 잔금을 치르는 방식을 의미합니다. 이 과정에서 임차인은 아직 소유권을 완전히 취득하지 않은 매수인을 임대인으로 보고 계약을 진행하게 되는데, 여기서 발생하는 권리 관계의 공백이 가장 큰 위험 요소입니다. 2024년 한 해 동안 발생한 수많은 전세 피해 사례들은 이러한 동시 진행 과정에서 임대인의 세금 체납이나 선순위 채권 확인이 미비했던 점을 파고들었습니다.
임차인 입장에서는 계약 시점의 소유주와 잔금 시점의 소유주가 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 따라서 계약서에는 매매 잔금 처리와 등기 이전 절차가 완료될 때까지 임차인의 대항력을 보장받을 수 있는 장치를 반드시 마련해야 합니다. 2025년 현재는 이러한 리스크를 줄이기 위해 임대차 계약 당일에 매매 계약의 유효성 여부와 매수인의 자금 조달 계획을 교차 검증하는 것이 필수적인 절차로 자리 잡았습니다.
부동산 거래 시 안전을 확보하기 위해 신뢰할 수 있는 공공기관과 법률 자문 서비스를 활용하는 것이 권장됩니다. 아래 링크를 통해 계약서 작성 시 참고할 수 있는 공신력 있는 정보를 확인해 보시기 바랍니다.
전세사기 방지를 위한 핵심 특약 문구 구성하기
임차인의 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약서 특약란에 매수인이 매매 잔금을 완납하지 못해 매매 계약이 해제될 경우 본 전세 계약도 무효로 하며 보증금 전액을 즉시 반환한다는 내용을 반드시 명시해야 합니다. 이는 매도인과 매수인 사이의 갈등이 임차인에게 전이되는 것을 막는 최소한의 방어선입니다. 2024년 부동산 시장에서는 이러한 조항이 누락되어 매매 계약 파기 후 임차인이 허공에 뜬 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번했습니다.
또한, 임대인의 변경과 동시에 새로운 근저당이 설정되지 않도록 제한하는 문구가 필요합니다. 잔금 지급일 다음 날까지 임대인은 해당 주택에 대하여 어떠한 담보권이나 권리 설정을 하지 않는다는 약정을 넣어야 합니다. 이는 임차인의 대항력이 발생하는 시점이 전입신고 다음 날 0시라는 점을 악용한 사기 수법을 방지하기 위함입니다. 2025년 거래 관행에서는 이러한 대항력 발생 시차를 보완하기 위해 당일 즉시 효력이 발생하는 확정일자 부여 방식을 강화하는 추세입니다.
임대인 세금 체납 및 미납 확인 절차 보기
매매와 동시에 전세를 진행할 때 가장 간과하기 쉬운 부분 중 하나가 바로 새로운 임대인의 세금 체납 여부입니다. 국세와 지방세 체납으로 인한 조세채권은 임차인의 보증금보다 우선 변제되는 경우가 많기 때문입니다. 2024년 정부는 임차인이 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 확인할 수 있는 범위를 확대하였으며, 이는 동시 진행 계약에서 필수 체크리스트가 되었습니다.
임차인은 계약 체결 전후로 임대인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구해야 하며, 만약 잔금일 직전에 체납 내역이 발견될 경우 계약을 파기할 수 있다는 특약을 넣는 것이 현명합니다. 테이블을 통해 확인해야 할 서류를 정리해 보았습니다.
| 확인 서류 | 확인 목적 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 | 소유권 이전 예정자 확인 및 가압류 체크 | 말소사항 포함 필수 |
| 국세/지방세 완납증명서 | 임대인의 세금 체납 여부 확인 | 최근 1개월 이내 발급분 |
| 매매계약서 사본 | 매매 가격과 전세 가격의 차이(전세가율) 확인 | 깡통전세 위험 판별 |
HUG 전세보증보험 가입 요건 및 확인 신청하기
동시 진행 계약에서 가장 확실한 안전장치는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 가능 여부입니다. 2024년 HUG는 가입 심사 기준을 강화하여 공시지가의 126% 이내로 보증 한도를 설정했습니다. 따라서 매매전세 동시 진행 시, 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금을 즉시 반환한다는 특약은 이제 선택이 아닌 필수입니다.
임대인이 법인인 경우나 다세대 주택의 경우에는 보증보험 가입 조건이 더 까다롭기 때문에 사전에 반드시 상담을 받아보아야 합니다. 특히 2025년 들어 강화된 규제에 따르면, 신축 빌라의 경우 감정평가액 산정 방식이 더욱 엄격해졌으므로 실제 시장 가격과 보증 한도 사이의 괴리를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임대인이 보증보험 가입에 비협조적이거나 조건을 충족하지 못한다면 해당 매물은 피하는 것이 좋습니다.
매매전세동시진행 시 임차인이 지켜야 할 원칙 확인하기
계약 당일에는 반드시 본인이 직접 현장에 참석하거나 믿을 수 있는 대리인을 통해 서류를 확인해야 합니다. 특히 매수인의 신분증과 매매계약서 원본을 대조하여 실질적인 권리 관계를 파악해야 합니다. 2024년 이후에는 위조 신분증을 활용한 사기 수법이 고도화되었으므로, 정부24 등을 통해 신분증 진위 여부를 확인하는 절차도 잊지 말아야 합니다.
잔금을 치른 직후에는 지체 없이 관할 주민센터를 방문하거나 온라인을 통해 전입신고를 마치고 확정일자를 받아야 합니다. 가능하면 잔금 지급 시간을 오전으로 설정하여, 당일 중에 모든 행정 절차를 마무리하는 것이 유리합니다. 또한 실거주 의무나 전입 유지 조건 등을 명확히 하여 이후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하는 노력이 필요합니다.
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자주 묻는 질문 FAQ 확인하기
Q1. 매매 잔금 전에 임대인이 사망하거나 사고가 발생하면 어떻게 되나요?
상속인에게 계약이 승계되지만 절차가 매우 복잡해집니다. 이를 대비해 특약에 계약 당사자의 유고 시 계약 해제 및 보증금 우선 변제에 관한 조항을 포함하는 것이 좋습니다.
Q2. 전세가율이 90%가 넘는 매물인데 동시 진행해도 안전할까요?
전세가율이 높은 이른바 깡통전세는 매매가가 조금만 하락해도 보증금 회수가 어려워집니다. 가급적 전세가율 80% 이하의 매물을 선택하시기 바랍니다.
Q3. 특약에 ‘매수인은 잔금일 이후 1년간 소유권을 유지한다’는 문구를 넣어도 될까요?
매수인이 소유권을 취득하자마자 제3자에게 명의를 넘겨 보증금을 편취하는 사례를 막기 위해 매우 유용한 문구입니다. 다만 강제성이 약할 수 있으므로 위반 시 위약금 조항을 함께 넣어야 합니다.
매매전세동시진행특약은 잘 활용하면 효율적인 주거 마련의 수단이 되지만, 부주의하면 큰 재산적 손실로 이어질 수 있습니다. 2025년의 강화된 부동산 안정 대책과 정보를 바탕으로 철저하게 검증하고 계약에 임하시길 권장합니다.